房地产项目管理信息化建设研究（房地产企业信息化建设）

【摘要】

房地产项目管理是房地产企业以项目部为组织核心，针对新建项目进行决策、组织、设计、施工以及管理的过程。建筑工程项目管理具有参与人员多、技术要求面广、涉及行业多、管理内容复杂等特点。所以，项目管理水平的高低可以直接决定一个房地产企业竞争力的高低。由于市场竞争更加激烈，一些房地产企业为保持市场的竞争地位，开始寻求通过实现信息化来提升企业的核心竞争力。本文对房地产项目管理信息化建设进行了研究。

关键词：房地产；项目管理；信息化

• 1 概念体系和相关理论

1.1房地产项目管理控制的定义

现代管理理论中，控制处于管理活动中的重要地位，它是管理活动基本活动之一，它是按照预定的规划采取措施达到目的的过程。控制的基本含义就是检查工作是否按照计划要求实行，是否有利于目标实现，控制偏差量或修改计划。它可以是原计划的再计划，再组织以及监督、领导、反馈、评估等活动。它与项目计划一同组成了一个完整的有机管理过程，是一个阶段性的控制概念。房地产项目控制是为了实现房地产计划而采取的对项目进度、成本、技术、质量等影响因素而采取的一系列控制措施和方法的总和。

1.2房地产项目控制的主要内容

项目管理的基本管理目标为“三控三管一协调”，由此得出房地产项目管理的控制内容主要包括：质量控制、工期控制、成本控制、合同管理、信息管理、安全管理、参建各方的协调七大目标。

1.2.1质量控制

在项目实施过程中，项目执行者根据规范、施工图纸及国家技术规范而对工程七大建设目标而实施的监督和控制活动。质量控制是一个企业必须具备的基本控制能力，这种能力的具备与否直接决定着一个企业的生存与否，同时也是一些房地产开发商的竞争品牌基本要素。

1.2.2进度控制

里程碑管理是在项目实施阶段，根据动态控制原理为指导，按照进度计划实施细则实行的控制管理。里程碑事件作为参照物，监督检查工程项目实施情况，及时发现偏差，采取措施进行有效的协调和控制管理，使总进度目标得到实现。

1.2.3成本控制

成本控制的主要依据是工程合同，是在前期计划已经确定的成本范围内落实到合同当中。然后参建各方对项目开发过程中产生的一系列费用进行严格的监督和控制，保证总成本目标的实现。

1.2.4合同管理

合同是房地产开发商和项目承包商以及建材供应商达成的法律文书。制定合同一方面明确参建各方的权责利，有利于控制行动的准确实施，另一方面也是发生合同纠纷时各方进行协调解决的依据。

1.2.5安全管理

由于建设过程中涉及一些高危作业，在全国各地各种施工项目建设过程中参建方为节约成本和加快进度而忽略安全管理，导致人员生命财产损失。安全管理不仅仅因为要统筹考虑企业赔偿及运行风险因素，更是企业应承担社会责任的重要体现。

1.2.6信息管理

项目管理的信息化需求在于项目建设过程中信息繁多，知识集中。有效进行信息管理将各种信息有效分析结合，为决策者和实施者提供最准确的信息。

1.2.7组织协调

房地产项目主要的参与方为房地产开发方、项目参建方以及材料供应方。其中开发方与建设方因为利益存在相对性所以经常成为矛盾的爆发区。组织协调意味着不仅仅将己方利益最大化作为管理目标，还要适当考虑另一方利益问题，尽力使参建另一方的管理较为符合己方的利益，目标是达成建设环境和谐。

1.3房地产工程项目信息化可行性分析

随着现代信息技术的发展及其在工程项目管理中的广泛应用，信息化技术已经成为了建设工程项目管理研究领域的重点。信息化如要应用到工程项目管理中则主要体现在两个方面，一方面是信息化的硬件条件，如网络设备、通讯工具、计算机硬件等等：另一方面是信息化的软件条件，如相关的信息化管理制度、项目管理软件系统、信息化专业培训、改进升级能力等。从我国当前的工程项目管理整体情况来看，信息化的硬件条件与国外发达国家差距不大，我们突出的差距表现在项目管理信息化的软件条件上。随着我国网格计算机硬件技术的发展，网格计算机技术成为互联网发展新阶段的代表，它试图实现互联网上所有资源的全面连通，尝试把整个互联网整合成一台巨大的超级计算机，实现存储资源、信息、知识等的全面挖掘和共享，形成以网格技术为基础的工程项目综合管理平台，拓展网格技术应用的新领域。信息技术的发展和完善使得将项目参与方的信息全面集成，以从信息平台上获得相应的工程项目管理的知识和信息完全变为可能。所以，构建基于网格技术的工程项目协同管理平台将是工程项目管理信息化未来发展的趋势。另一方面，工程项目管理信息化人才也在加速培养，“十一五”期间，国家在重大产业发展项目中明确将信息技术作为重点发展内容之一，通过体制创新，人才引进等措施力求在信息领域发展出具有较强竞争力的人才培养机制。国家“十二五”规划也明确将信息化人才培养作为国家重大产业发展内容之一。当前，在建筑领域，关于项目管理信息化人才培养的必要性已毋庸置疑，但普遍的问题是信息化的发展方向现在仍比较模糊，一定程度上制约了该方面的人才培养，所以，解决信息化高素质人才缺乏问题的关键并不在于人才本身，而在于项目管理信息化的发展方向问题。

• 2 关于项目管理信息化配套环境对策研究

2.1房地产工程项目管理信息系统的开发

2.1.1系统生命周期法进行信息系统开发

对于房地产项目管理，应采用系统分析员、软件工程师以及工程项目管理人员共同参与，通过各方面的有效沟通采用系统生命周期开发法进行开发。开发过程应包括采取以下内容：第一，由项目管理人员将项目进行任务分解（WBS），分解后结构应该包括系统规划、系统分析、系统设计、系统实施、系统支持五部分。第二，确定WBS系统开发所确定的基本模式，如：解体模型、瀑布模型、螺旋模型等。第三，经验积累，工程项目信息系统的开发属于知识密集型工作，系统开发人员在开发过程中应实时总结经验，积累知识，突出理论与实践的相结合。第四，确定开发标准，系统的开发标准通常包括四个方面：职责、质量、文档和活动。

2.1.2系统硬件设备的选择

关于房地产项目管理的信息化硬件系统比较成熟，具体应用组合根据项目需要进行配置，只要构成的信息系统可以保证信息数据的收集、录入、查询和处理等功能。形成支持项目的决策、规划与管理的智能支持系统。

2.1.3房地产工程项目管理信息系统功能设计

房地产项目管理信息系统，在功能上应实现房地产企业总公司、房地产企业的各个项目部与业务单位（如银行、政府、客户等）实现信息共享，系统内部总公司可以不断充实项目管理专业知识，项目部各职能部门人员则可以根据数据库查询有关信息以及记录相关信息。项目参与人员根据各自角色和权限不同，可快捷方便地进行信息录入、修改、查询、交流、存档、备案、挖掘等功能，同时保证网络的网络畅通。在项目部内部各职能部门配置办公时，使用Word、Excel、CAD等办公自动化软件，进行各种文件、表格制图的处理；同时能够登陆Intemet或公司内部局域网，收发电子邮件；财务软件，进行记账、报表处理；使用专业的工程管理软件（如工程计价算量软件、进度控制软件等）。成立专门的信息化工作小组负责此项工作。

2.1.4房地产项目管理信息化WBS策划过程

房地产项目应该根据房地产业的自认特点将WBS策划过程分为项目管理部、项目经理、专业负责人三级策划。

第一.项目部策划。

项目部策划处于策划任务的最前期，不确定性最多，此时策划的任务不在于确定项目方向性质等本质内容，而在于对项目环境进行充分了解，比如策划项目的经济效应、社会效应、文化效应、地区政策、风险因素等等。策划的参与人员主要是各专业领域的专业人才。通过项目部策划，形成系统性的参考建议文件提交公司或项目部管理人员参考，是管理决策的重要决定因素。项目部策划本质上是一个通过专业人员的专业知识和创新能力，将客观因素凝聚成有形的理论过程。项目部策划的好坏可能直接决定了项目效益的好坏。比如策划一个居民小区，计划中小区的地理位置可能并不优越，周围其他待开发小区也较多，这在项目未动工之前可能意味着小区的建设、销售状况可能并不乐观。但是策划人员可以采用差异化战略，将小区策划成花园式小区，注重通过人造优良环境将小区品位提升，则可能提升项目产品的市场关注度。同时策划人员制定一系列备选方案。

第二.项目经理策划。

项目经理是项目部的最高领导者，是通过公司授权具有一定权限的项目决策人员。项目经理的策划内容一般是根据项目部策划内容决定工程进行方式，然后确定项目招标、方案选择、技术指标确定的内容。

第三.专业负责人策划。

这一阶段项目基本已经确定，项目各专业负责人员，包括工程、财务、销售等专业人员负责详细项目实施规划。规划内容分包括施工单位进场时间，场地平整方案建筑材料供应计划、房屋销售许可证、经营执照等证书的办理、建设工程款的调拨计划等。

2.1.5房地产项目数据库原理

房地产项目数据库管理功能模块应包含业务数据库、业务经验库以及业务模板库三个部分组成。项目数据库的形成依赖于以往项目以及收集的其他项目的过程数据、报表以及项目管理流程库和管理模式库经过整理分析构建而成。房地产项目根据项目控制职能与项目功能的时间关系分为事前控制、事中控制以及事后控制三种。其中事前控制和事中控制效果最佳，影响也最大，所以项目控制应以事前控制和事中控制为主要突破点，事后控制作为辅助。由此业务经验库和业务模板库应成为项目管理计划与控制职能的主要突破方向。另一方面，要注重在项目完成后将项目成功经验、失败教训以及待改进方面进行记录，录入数据库以备以后项目进行参考借鉴。

项目数据库应是一个动态的过程数据库，随着项目的进行，数据库应能不断进行更新，另外，项目数据库应把项目的经验和模式化形成的各种模板不断汇集和改良形成新的数据库。一个完善的项目管理数据库应能充分反映信息流的发展变化状况，充分满足组织的各级管理要求，同时便于后续系统开发工作。

2.1.6房地产项目管理系统人机界面设计

作为信息系统评价的重要指标人机界面应有良好的设计。人机界面使系统与访问者进行交互的接口，主要功能应包括信息的输入、交换、存储、输出等方面。作为交互的接口，它应该包括人机界面对话界面、输入系统设计、输出系统设计，在人机界面中实现接收数据、传输数据、发送数据、更新和修改数据以及超链接等功能。在人机界面的环境下，使用者可以根据自己获得的权限管理认证，来进行查询、填阅、审批、上报、决策等功能。

2.1.7房地产项目管理信息系统的维护

当信息系统建立以后，整个项目管理工作效能在很大程度上依赖于信息系统的效能发挥，这无形中导致了另一种风险的存在。如果信息系统出现问题，不但使项目部的正常工作业务无法运行，而且将给项目部带来不可估量的经济损失。近几年来，随着信息技术水平的进步，网络病毒流行、网络犯罪增加，同时项目相关技术人员技术水平跟不上，对系统疏于管理维护不断增加着信息系统的风险性。所以，项目管理信息系统的一项重要功能就是进行信息系统的安全管理，保证信息系统的正常进行。

2.2企业职能完善

2.2.1房地产企业高层领导层应转变经营理念、树立危机意识

当前，我国建筑业的整体形势还是比较乐观，全国上下建筑工程建设工程量较大，为众多建筑企业的生存发展形成了较为宽松的发展环境。对房地产企业来说，近几年房价高升更是使房地产行业形势一片大好。房地产企业在如此宽松的发展环境中自然就缺乏变革的需求。企业信息化从本质上是公司领导层缺乏重视导致。从我国建筑业开发量和国家大政方针来看，当前我国建筑业的宽松环境并不一定能无限期持续。对房地产开发公司来说更是如此，面对下行房地产市场，房地产开发企业一定要树立危机意识。

2.2.2针对信息化应完善企业的组织结构

房地产企业的重要特点是流动性较强，公司因为特定项目组建项目部驻扎在项目现场，在地域上项目部与公司总部有一定距离，所以公司后勤保障就有一定地域障碍限制。另外，决策机构、设计单位、材料供应商、等合作单位与项目部直接沟通合作也经常出现因为地域上的交流困难。从公司内部结构来讲，公司组织结构适合传统的经营方式。

2.3.3针对信息化企业应完善的配套措施

房地产商对维护建筑市场规范化应承担重要责任。当前我国建筑市场还存在很多不规范现象，在建筑项目参建各方中甲方由于控制着建筑资金的分配，通常是除了政府以外处于最强势的建设参与方。房地产商通过立项确定项目建设，通过招投标制度确定设计单位、施工单位、材料供应商和监理公司。甲方的这种强势地位使得建设项目的核心利益集中在甲方，也使得业务规则通常最有利于甲方。现在我国建筑市场上的不规范现象的原因除了部分政府监管不力外，甲方也应承担部分责任。比如说阴阳合同的签订、垫资施工、跳过规划审批随意更改项目规划设计等不良现象很多都是由于甲方的强势原因所致。如果站在利益博弈角度上看这有利于实现甲方利益最大化，但从建筑业的整体利益和长远利益来看，过于偏向于甲方的利益格局不利于建筑业的整体发展，最终也将影响甲方自己的可持续发展。

2.2.4做好信息沟通管理，有效统筹组织各方

在建设工程项目进行过程中，拥有健全的项目管理组织机构对项目目标的实现至关重要。对一般项目来说：首先，组织应能明确各部门参与建设项目所拥有的不同职能、不同工作内容、熟悉自己的工作步骤；其次，工程项目管理涉及多个项目参与方，因而工程项目管理中的组织与协调也涉及各参与方进行组织之间的协调与管理工作。在此过程中，项目管理人员需要采用匹配的组织形式、手段及方法，对各种关系进行有效协调，保证项目进行过程的顺畅，以实现既定的工程质量目标、投资目标以及进度目标，从而实现工程项目的总目标。良好的组织沟通与协调对工程项目目标的实现至关重要，他贯穿在项目管理的全过程中。沟通是解决项目实施过程中各种信息障碍的最基本方法，也是最有效的一种手段。因此，我们必须建立有效的沟通系统，使信息在业主、施工、监理、设计等单位的沟通体系中得到良好的传递。

2.3政府职能完善

第一.制定针对建筑业信息化的产业规划。产业规划应立足于推进建筑业的信息化进程，加大对信息产业的投入与科研力度，对建筑企业推进信息化制定相应优惠政策，切实帮助企业解决信息化过程中遇到难题；完善科研体系，推进产学研一体化进程，创新工程类信息化人才培养机制；鼓励企业进行产业结构调整，提高建筑企业在专业技术的科研经费投入，加快创新理论向生产力的转化步伐。

第二.改革我国的教育体系，在学科设置上不能一味追求“专业化”人才培养。应鼓励高校发展跨专业培养模式。例如工程管理和信息管理学科上本来有很多相通的地方，应利用这些相似性推进两个专业相互融合、相互转化。另外我国政府大力倡导产学研相结合，而现阶段我国高校在一些学科的学生培养上较封闭。所以高校应将大门敞开，加强与企业合作，与建筑企业共同探索信息化发展模式。

第三.项目管理信息化有赖于建筑环境的规范化。当前部分企业推行信息化遇到困难主要在于建筑环境不规范，非程序化问题较多，这与信息化严格缜密的工作环境不相适应。所以，政府应加大对建筑环境的整顿，完善法律法规，形成建筑主体相互制约的体系，相关执法部门加强执法，严厉打击建筑业的不正之风。

作者简介：

张铭言，男，生于1985年6月，中共党员，硕士，现任中铁二十二局集团房地产开发有限公司党委副书记、总经理，北京市通州区青联委员，高级BIM战略规划师，高级装配式建筑项目管理师，熟悉房地产开发和房建，有丰富的房地产开发和企业管理经验。2008年毕业于黑龙江大学法学专业；2010年毕业于英国阿伯丁大学国际商法专业，2016年在职教育毕业于佳木斯大学建筑学专业。

该同志曾获得甘肃省2019-2020年度建设工程飞天奖、中国铁建2016年度工人先锋号标兵、中国铁建2017年房地产板块“十大优秀操盘手”、中国铁建2021年度“创效功臣奖”、中铁二十二局集团2013年先进生产工作者等荣誉称号。

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文章来源:乐居买房